东方资讯

ORIENTAL INFORMATION

东方新闻

ORIENTAL NEWS

21稿设计图折射的“冬春夏秋”

DATA:2019-01-04  浏览次数:183

这是一处火热的施工工地,尽管进入了小雪时令,但插在工地上的东方旗帜释放出信号:这是一个不停工的冬季。

设计师手上,是一沓沓工程图纸,一张一张磨旧与卷曲的纸张中,是针对大型城市综合体项目所做出的一次次设计变更与适配。算来较大的设计图纸变更就经历了21稿。而这21稿设计图的由来,就要从这块风水宝地的坎坷变身、越变越“大”说起。


QQ截图20190104095531.jpg


这段风水宝地位于东胜鄂托克西街与天骄路的交汇处。周边居住、教育、金融、商务等配套功能密集。最初属于东胜旧城中心城区棚户区改造地块儿。2010年,东方房地产集团参与,并与其它两家房企联合开发该项目,之后该地块儿又被规划为商业用地兼容住宅,2013年,其它两家房企退出,这个被命名为东方国际的商住项目由东方房地产担纲开发,并进入加速度的建设期,两栋住宅楼竣工投用,商业楼主体竣工。

而随着金融危机的影响,商业形势的不明朗,这块风水宝地久经磨难。2014年底,随着东方地产集团转型升级为东方投资集团后,集团与北京汉博商业策划公司签订战略合作协议,将此地块按照购物中心的商业模式进行设计,但因招商进驻状况不理想,项目于2015年秋季叫停 。2016年春三月开始,经历了一年多的项目考察、谈判、论证 ,2017年10月,新项目落地花开,风水宝地朝晖映彩,东方投资集团成功引进了万达广场项目,双方开始合作建设万达广场项目。

东胜从2011年底的金融危急至今,稀有大型建设项目,商业建设开盘项目更是少之又少,万达广场项目开启了商业新气象,万达新商圈将成为东胜新的城市商业中心和城市生活内容扩展的新载体。项目将为提升市民消费体验升级,解决就业,增加“双创”,拉动经济增长产生更大的作为。而首期万达项目·万嘉公寓炙手可热的销售,再次证明万达广场项目“天时、地利、人和”俱得。

东方地产与万达集团联手合作建设万达广场项目的背后,是如何在一个已建成的旧项目的场景上,对一个大项目按万达要求改造推进,这是艰难考验,是东方地产问鼎商业运营的大手笔,如同涅槃重生,再次拉响了东方企业冲锋集结号,更是东方人“敢想敢干,争创一流”企业精神在“寒冬”里的彰显 。

项目全面启动后摆在面前的难题显而易见,土地功能变更等手续的办理,拆迁遗留问题的解决暂且不提,仅只在建设资金有限的情况下,如何撬动超现有资金30倍资产规模的万达广场项目的建设?

先从设计变更这个视角切入,其中最大的考验,便是工程罕见的改造和加固规模。由于项目重新定位后,原建筑因结构、承载力等不能满足万达广场项目的使用要求,引发巨大的工程改造项目繁多,加固量巨大,设计复杂,施工成本高,实属罕见。

先从商业裙楼顶的三座塔楼说起,这三座塔楼原设计分别是酒店、办公楼与公寓,而根据万达项目的进展需要,也为了建设资金回笼,项目将三座塔楼重新定位,都改建成酒店式公寓楼。原一号办公楼每层被分隔成22户,以40至80的中小平米公寓为主;而二号楼需要将过去作为酒店时,平米过大的商务标间进行巧妙分割;原四号公寓楼,为了适应市场需求,也将大面积户型一分为二,增加了公寓户数,为此,三座塔楼的设计变更,都涉及到了重新砌筑。

由于使用功能的改变,这三栋公寓楼都需要将原来的中央空调改为现在可以分户调节的暖气片供暖,由此,许多项改造都列入到施工计划中。

按照城市综合体项目的开展,至少需要10万平米以上的规划面积。地上面积不够规划,向地下合理延伸,于是,过去作为地下车库与设备间的负一层、负二层,除这两个功能外,另外要增加超市和商业租区。围绕着地下功能的改变与增加,由此引来的地下结构与设施的变更同样瞩目。仅地下一层就要增加十几部步梯,用于疏散顾客,还要改变很多货梯和客梯的数量和位置。同时,为了将停车场和超市人流引向商业区,需要重新设置从负二层到首层的扶梯。并且地下的结构分区与单元设置都要符合防火分区与防火单元面积的要求。


QQ截图20190104095538.jpg


再来说说商场设计的变更。按照万达广场的商业布局思路,一、二、三层商业街区要全部进行平面布置的变更,实行环形闭合步道,以中心环绕式电梯为主,为此,原来一拖二,二拖三的楼梯全部打掉。还有,一些混凝土楼梯需要变身为钢楼梯。为了不影响更多的商铺展示面,原来的部分楼梯也要挪移,重新确定最佳位置。并且,如三号商业楼最早设计有两部扶梯,目前根据需要新增了三部扶梯。为此,砌块位置改变,荷载改变,涉及到太多梁柱改造加固。还包括后期装修中,涉及到很多装修包钢筒的变更施工。

以万达广场为标志的第三代城市综合体项目,最大的区别在于功能的齐全。顾客所需,足不出场,一进便搞定。于是,除商业零售外,大型餐饮区、品牌院线的增加成为亮点,也成为难点。将原来的商区布局需要全盘打乱重新规划设计。相应便有很多难题需要克服。

作为院线翘楚,万达院线硬软件设施有着超强的吸引力。商场的五层引进了万达院线,层高九米的高难度空间,如何满足院线消防需求?如何增加剪力墙,增加支撑梁的负荷,以及钢筋截面,楼板数量?如何解决柱距太密?大面积、高规格院线的设计改造也非常考验设计与施工人员的水平。

从地上到地下,从公寓到商场,设计改造处处都面临着尖锐的考验,人才资源首列其一。

一个大项目,人才的短缺,是很掣肘的。按理说,如此体量的万达广场项目,管理方面,正常团队的规模至少是18人的有经验的团队,而我们只有10名技术人员,而且都还没有大型商业开发经验,并且每个人都是要“一个萝卜几个坑”地穿插着干。

就像万达广场项目部白静泉、王剑龙、额尔德木图等,他们都是身兼数职,要兼任设计、施工管理,要进行成本核算、从事招投标,要跑手续,要进行合同变更谈判,要对接审图,还要对接规划局、消防、人防……事无具细。

在施工中同样存在着工人短缺的窘境。

还会发生这样的情形:设计单位与加固施工单位就设计和施工方案各执己见,意见相左,导致设计方案不断变换,不能及时为现场施工提供图纸,可是项目要推进,必须超常规的甩开膀子,激活脑子,迎难而上。

“项目部多次邀请资深专家团队,对结构改造和加固工程的设计和施工方案进行探讨学习,就像中冶设计院的专家组,还有国家一级注册结构师、北京建筑大学的结构总工程师,加固行业的重量级专家王小林,为万达项目结构加固工程起了关键性作用。”

在万达广场项目设计工程师王剑龙的记忆中,万达项目的设计变更召开过两次较大的专家论证会,通过模型对比,不断整理设计思路,通过设备参数的优化与材料的优化,在控制成本,保证工程质量的前提下,各个疑难环节一项项确定了设计方案,问题与难题一步一步得到了解决。

经历了如春天般的耕耘和夏天般的火热投入,整个商场与公寓的钢结构加固工程与机电工程加固,项目部克服了设计、施工人员不足等诸多不利,于10月底全部完成,项目不断收获着秋的硕果。

东方房地产公司总经理,万达项目部总指挥王利军算了一笔账:如果按之前我们的估算,结构改造需要斥资8000万元至一个亿之间,但由于王小林等权威专家与专家组的合作参与,对于结构的参数计算与设计合理优化,项目在实施中节省的加固改造成本在4000万元以上,仅直接可计算出的就有2300万元。

“万达集团的工程管理模式、工作方式、成本控制,以及对于大型商场的开发经验,让我们大开眼界,这对于我们的成长大有裨益!”万达项目部额尔德木图工程师由衷感叹道。

他为我们呈现了一张工程设计图,这张图的名称为管道综合设计图,所有的水、电、暖、通风等管道要素全部呈现在同一个平面,管道与管道之间如何交叉等细节都显示得一清二楚,让施工更加胸有成竹。

让万达项目建设者们众口一辞的是:大家在项目的艰难推进中锻炼了意志,开发了智慧,活学活用党建方法论解决了很多问题。

我们采访组下到工地,最让人意想不到的是,繁忙的施工工地特别整洁,各项改建、安装工程现场井然有序。截止11月底,项目结构改造工程、钢结构工程已经具备验收条件。项目涉及的小市政工程已进入施工。年底计划完成大商业整体桁架的安装及三座塔楼的砌体砌筑,完成70%的抹灰工程。随着12月商业精装修工程开标结束,将全面进入精装修施工。

“看到现在,再想想过去——不可思议。最初大家是硬着头皮参与到万达广场项目中,面对着这个艰巨的任务,刚开始时一晚上一晚上睡不着,信念就是解决一切困难的支撑,万达广场项目逼出了我们的成长和成熟。”

王剑龙对此记忆犹新。

“我们在与万达的品牌供应库供应商中,学会寻访潜在的优质客户,脑海里时刻想着:控制成本,参数对接,而经过采购谈判的历练,我们不断汲取着成功的经验,就像同样的电梯,就谈出了比包头和呼市万达广场的供货价还低的成果。”

万达集团对于工程实施的是一种模块化管理,如万达广场建设项目按类别划分,每个类别或者按时间,或者按重要性,或者按完成顺序等被细化为262个小的工作节点,再将节点的开始和完成的时间及负责人确定。用这种模块节点计划指导项目建设,条清屡晰,责任到人,促进了工程保质保量的完工。

而同样被细化的,还有建设者们每月、每天,每时、每刻的行动方案与计划跟进。

采访结束时,我们没有打扰大家就离开了。侧门的玻璃屋内,但见王利军总经理的面前又摊开几页文件,他又在与项目相关负责人员敲定着后续事件。而此时,办公楼里的工作人员神情专注,一幅全力以赴的场景;楼下的工地上井然有序,各种工程车辆车来车往,高窗上的焊花四溅,大家都沉浸在万达广场项目的世界里。

万达广场项目的开发和建设,既是东方投资集团担当的历史重任,也是塑造“东方”品牌的又一战场,是为谋求东方未来长远发展奠定的又一项基石工程。东方人为这个梦想付出了艰苦卓越的努力。

梦想的实现面临的第一季必然是冬季,必然是艰难的前行,但一旦跨过去了,就会呈现站在灯火阑珊处的境界。感激过去岁月坎坷所增长的建设大项目的智慧、见识、经验与魄力,而这些,又是东方走向未来无往而不胜的法码。

21稿设计图的背后,是东方人精神的图腾,折射出东方品牌的影响力。东方人携手走过严寒冬季的豪情斗志与担当,铿锵绽放的必将是又一个春天的希望之花。

文/张艺馨  图/安翰文


关注东方

扫描二维码
关注东方控股最新资讯