从楼市市场研究部2007年1~12月京城公寓、别墅成交金额排行榜中，记者发现在过去的一年里，北京房地产市场中的高档住宅市场一片火热。排行前20位的公寓项目成交均价大部分在1.5万元以上，其中将近半数的项目均价超过了2万元/平方米，仅这20个公寓项目总成交套数就达到了10834套；而在排行前20位的别墅项目中，各别墅集中供应区域平分秋色，成交均价走势虽不及公寓强劲，但绝大部分也都攀升至了万元之上，总成交套数逼近4300套，充分显示出了2007年房地产市场对高档住宅项目的强大需求。但是，2008年市场前景不容乐观，据第一太平戴维斯统计，2008年北京高档住宅存量将高达22533套，市场销售压力巨大。

       2007年--京城高档住宅价量齐升年

       公寓：怎一个涨字了得 

       第一太平戴维斯研究与顾问咨询部的分析数据显示，2007年京城公寓项目的整体供应量较大，而消化量也相对较强，同比于2006年上涨了10%。

       2007年包括服务式公寓在内的众多公寓项目，租金增长强劲而快速，主要是受到了奥运会的影响比较大，尤其从2007年末到2008年很多项目都会有不同程度的提价。

     “公寓租金的增长，很大部分原因在于外国人的大量涌入拉动了整体的上涨，尤其是近段时期来在奥运会的作用下，众多与奥运产业相关的人士频繁入京，从而也带动了租金价格的上扬。”第一太平戴维斯研究与顾问咨询部分析师李良告诉记者。

        而从售价来看，进入到2007年三、四季度以来，整体公寓项目的报价幅度上涨较大，这主要是针对散售的项目而言，按成交价的幅度来看，同比增长达到了40%。对此现象，李良解释道，人们对公寓本身的需求相当大，促使了即便是在市场上公寓项目供应量庞大的情况下依旧价格飞涨，这其中虽然投资的行为占有很高的比例，但并非主流因素，总体而言还是实际居住的需求占了主导地位。

        无论供应量、成交量以及租金、销售价格走势，2007年的公寓市场中，“涨”成了一片。而从市场具体表现上来看，服务式公寓无疑是公寓项目中的重头。据世邦魏理仕统计，2007年前3个季度，市场新增5个服务式公寓项目，一共提供了1214套房间，相比2006年三季度的5750套房间又增长了21%，总供应量达到6964套。外资企业的高级管理层和资深员工构成了北京市服务式公寓需求的主体。2007年以来，服务式公寓市场需求平稳上升，但是由于新增供应同比增长迅速，空置率水平由2006年第三季度的16.2%上升到19.9%。奥运会则更为北京服务式公寓租赁市场带来了机会，尤其是位于北京商务中心区及燕莎区域的优质住宅物业，市场需求旺盛，空置率保持较低水平。发展商对于一年租期的租约，普遍将租金上调10%以上。对于在奥运会一个月的租金，发展商普遍预期至少调整到现在的三至五倍。一些项目抓紧时间在奥运会前进入市场。 

        别墅：愈少愈矜贵 

        2007年的北京别墅市场受政策影响非常明显，尤其在供应方面，很多区域内的别墅后续产品供应放缓，导致整个别墅供应量大幅减少。在供给减少的情况下，购房者愈加认识到别墅的稀缺性，从而加强了别墅的购买与投资价值。供需关系不平衡造成了别墅价格的快速上涨，很多项目都显示了良好的销售进度，比如赢海庄园 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、万城华府 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、卓锦万代 (论坛 像册 户型 样板间)等项目。

       “2007年别墅市场与以往最不同的是价格的高涨，市场表现良好，别墅价格的上涨已经与高档公寓涨幅相当，这在前几年是绝对没有的。”中原地产华北区董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)表示，今年别墅总体价格涨幅在40%左右，可以说已经跟上了整个住宅市场的步伐。在所有的住宅产品当中，别墅的购买者其实是非常小众的群体，能有这样的涨幅说明今年供求关系正在转变。而今停批别墅用地甚至叫停低密度住宅，这对别墅市场的影响是决定性的，会使得别墅的稀缺状况持续，并越演越烈。

      　第一太平戴维斯研究与咨询部分析师李良同时也向记者分析指出，过去一年的别墅市场供应相对较小，很多原本预计是2007年底入市的项目都相继延后，其中一个很主要的因素还是开发商们对别墅价格的持续上涨有所期待，由于目前的别墅供应在土地限制的条件下只可能是越来越有限，这很容易使得越往后的价格越高。

        纵使价格不断攀升，2007年的别墅市场需求十分强劲，到了第四季度相对更加明显，入住率比往年高了约3个百分点左右。对于别墅市场的需求，各代理行也有自己的观点。中原地产通过对所代理别墅项目的研究，明显感觉到了购房者中的投资比例增加，由于此前多年别墅价格一直都比较稳定，对投资者缺乏吸引力，而今年别墅升温后，投资者比例已经占到总购房者的40%～50%。而伟业北京公司副总经理兼营销四部部长常自力则告诉记者，购买别墅者除了看好别墅巨大的升值潜力外，他们当中有绝大部分本身购买实力也很强，基本以长期持有为主，诸如首付提高、利率上浮这样的调控政策不会轻易左右他们的购买意愿，因此别墅需求的增加还将比较稳定地持续下去。

          当然，北京整体宏观经济发展迅速也影响、带动了人们对居住的需求，同时经济发展的利好促使众多企业的高层管理人员、外国商务人士、以及与奥运会相关的人士活动汇集于北京，带来了对高档住宅的需求。

         不过别墅市场的租金则相对比较稳定，基本保持在17、18美金/月。在高档别墅租赁市场进入需求旺季时，众多优质别墅租赁项目凭借优越的地理位置、良好的邻里氛围等因素，市场表现良好，其市场空置率也下降了3个百分点，达到16.1%，是最近三年来的最低水平。

        新旧年交替--“京城高档住宅有价无市”？

      “有价无市”说 

        据了解，进入到2007年底以来，北京住宅销售量剧减，仅11月份又以仅销售了13073套成为下半年来销售量最少的一个月。与此同时，高档住宅销售也开始放缓，记者近期对北京多个高档住宅的销售进行调查发现，多数项目销售遇冷，尤其是销售价格超过18000元/平米以上的住宅月销售量不到10套，甚至个别区域新入市的项目售价低于区域均价。

        虽然北京楼市的销售价格尚未如深圳、广州等城市那样普降，但从目前北京房地产市场的销售情况来看，北京楼市高档住宅已进入一个销售冷淡期。截止目前，已有多个开发商在接受记者采访时均承认目前北京高档住宅整体销售不旺，尤其11月份以来京城的高档住宅销售放缓已经成定局。北京东部某高档住宅开发商告诉记者，虽然他们11月只销售了6套，但他们目前还不会降价销售。

        据了解，某对外宣称热销的公寓项目，11月也仅仅销售了5套，此外，多个销售价格在20000元/平米以上的高档住宅在年末销售也同样遇冷，成交套数难以达到两位数字。

         与此同时，记者也从不少房地产经纪公司处了解到，由于11月份京城高档住宅整体销售冷清，多个本计划在年底前开盘的项目推迟了开盘。而这次销售放缓和之前的宏观调控政策出台后的放缓截然不同，这次北京住宅销售放缓在广州、深圳等城市房价下降的大背景下，虽然目前北京房价不会出现广州、深圳等城市房价下降的局面，但“目前北京楼市高档住宅有价无市”一说已开始在房地产市场上蔓延。

           两极分化 优者愈优  

         面对目前市场上出现的高档住宅缩水现象，不少业内人士认为这并不一定意味着所有的高档住宅项目都“有价无市”。事实上，最为奢华和昂贵的顶尖级项目却展现出一种完全不同的销售热况。

        从2007年年初开始，在高档商品房市场不断爆出低价优惠、交易量萎缩的新闻同时，部分项目却以极快的速度销售。今年5月1日开盘的优山美地 (论坛 像册 户型 样板间 视频)A区都是800平米左右的套型，这意味着其单套价格都在千万以上，而从最新统计的销售成绩上看，优山美地今年就实现了超过20亿元的销售额。而观唐这个在2005年年底一度滞销的中式别墅项目到今年10月为止已经基本销售完毕，价格也从1.5万元涨到3万元左右。而成交均价将近3万元/平方米的万城华府更是在销售成绩上名列前茅。在公寓项目中，国奥村 (论坛 像册 户型)、泛海国际、星河湾这样的优质项目则是稳坐着成交金额头三把交椅。

         根据第一太平戴维斯统计数据，截至2007年第四季度，北京市高档住宅市场存量达到了17164套，按照目前的消化速度，至少还需要几年时间来完全消化。而这些热销高档项目的销售成绩却是在如此整体冷清的氛围下取得，如果我们仔细分析这些热销项目，他们都有个共同特征，就是地理位置非常好，而且价格或者总价相当之高。

        常自力在谈及今年的高档住宅市场尤其是公寓项目时这样告诉记者：“一些品质追求高端，同时又占有独特区域优势，拥有良好资源的高端住宅项目在销售上表现得还是很不错，但一些价格高企、区域条件较劣势，品质相比于售价较普通的项目销售日子则并不那么好过，总体来说，两极分化较为严重。”受此影响，未来的京城楼市将可能出现部分区域位置好、产品品质好的楼盘价格持续上涨，而部分区域位置差，产品品质低的楼盘价格则下降的局面。

      “那些日子不太好过的公寓项目，与之最初入市时定位过于乐观有很大关系，很多开发商对市场一直看得过于乐观，认为价格还有很大的提升空间，于是纷纷以精装修高档公寓项目的定位将其产品推向市场，但事实上，其产品本身却并不一定拥有与价格相当的品质。”常自力向记者分析道。

         2008年--存量何处去消化？ 

        中原地产李文杰将目前北京楼市高档住宅销售总体放缓的局面，分析为“宏观调控政策的组合效应”。二套房贷新政、保障性住宅供应增加、土地供应增加等对购房者心理产生了良好的预期，近一段时间以来政府对于房地产宏观调控的密度、频度、力度，比过去若干年里都是非常强的，对于市场非常直接的影响就是加剧了供需双方对于后市的观望气氛。

       “市场本身对公寓的影响并不大，尤其是上半年里，不过到了年末时，随着宏观调控力度的加大，影响开始渐渐明朗，不少购房者会对那些价格高昂品质普通的公寓开始持观望的态度。”常自力也如是对记者表示。

         来自第一太平戴维斯提供的数据显示，预计2008年，高档住宅市场将会新增供应5369套，而市场存量也会在众多因素影响之下高升至22533套。如此惊人的存量数字不得不引起重视，如果不合理引导，相信在这么大的量面前，高档住宅的消化道承受力将难堪重荷。第一太平戴维斯研究与咨询部预测：就总体供应量而言，2008年的供应量依旧会相当庞大，其中包括了很大一部分是2007年里要推向市场的供应，却延迟至了2008年，再加上2008年本身就会有很多高档住宅项目入市，所以从总体市场来看，供应依旧一片火热；但与此同时，2008年的竞争压力也会随之加大，竞争的局面更为显著，值得庆幸的是，总体需求上相对较旺盛。但从消化量上而言，相对于供给还是落后了不少，虽然总体还是供需两旺的局面，但消化的速度会相对缓慢，需要一定的时间。

         常自力指出，在公寓存量上，2007年末到2008年上半年期间会逐渐加大，因为到了这个时候，不少开发商会开始加大力度将自己还未推出的产品迅速推向市场，从而造成市场供应大增。这其中包括一些原来销售速度缓慢的项目，因为之前对价格有所预期，但到了岁末年初时担心销售困难，于是会加大入市力度；而因为土地价格一直高扬，有一些项目为了收回土地成本，便将自己的项目包装成了精装修高档公寓加速入市出售。此外，近两三年内的一些投资客们所购买的项目，因为市场走势趋缓，他们也会把自己手中的“准新房”尽快推向市场。

           综合这几个因素，2008年的公寓存量将会有很大幅度的增加。这就容易致使2008年的上半年在消化量上出现明显的不良局面，直至到了下半年受到奥运会召开等因素的影响，其消化速度才会有所回升。

         常自力对此表示了自己的观点：“这些消化不了的存量势必会给市场带来一定的压力，关键看开发商如何定价格，如果把价格定得过高，会使得销售越来越不畅顺，存量越积越多，消化越来越困难；但是如果价格定得合理，就可以使项目比较顺畅的销售出去。”

           相比于公寓，别墅市场的命运则好过很多。“明年别墅市场的走势上会呈现出需求大于供给的局面，但是在销售上，开发商们也要控制高价格，如果不加以控制，任由其恣意上涨，很容易刺激购房者们驻足观望，同时也会刺激不少准新房的拥有者把手头的房子拿出来放到市场上销售，从而给一手房销售造成很大压力。”常自力这样分析指出。(文/姚妍艳)